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News vom 14.07.2021

Aktuelle Urteile rund um Bauen, Handwerk und Immobilie – Juli 2021

An dieser Stelle bringen wir einmal monatlich aktuelle Urteile rund um Bauen, Handwerk und Immobilien. Sie enthalten immer die Quelle sowie eine kurze Einschätzung durch unsere Redaktion, welche Folgen diese Urteile haben und welche Konsequenzen sich daraus für unsere Leser ableiten könnten. Wir weisen ausdrücklich darauf hin, dass dies keine Rechtsberatung ist. Für weitergehende Fragen zu diesen Urteilen können zugelassene Personen nach Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) kontaktiert werden.

Bild: www.pixabay.de / succo
Bild: www.pixabay.de / succo

Nötige Leistungen auch ohne Auftrag bezahlen

Wenn am Bau notwendige Arbeiten erbracht werden und dafür kein rechtswirksamer Vertrag vorliegt, sind diese unter Umständen dennoch vom Bauherrn zu bezahlen. Das gilt auch nach VOB/B, wenn vertragliche Ansprüche gegen einen öffentlichen Auftraggeber mangels wirksamer Beauftragung ausscheiden. Voraussetzung ist, dass die Ausführung der Leistung technisch zwingend notwendig war. Zu diesem Schluss kam das OLG Jena (8 U 592/20 vom 25. März 2021).

In diesem Fall ging es um einen öffentlichen Bauherrn und einen Auftragnehmer sowie deren wechselseitige Ansprüche aus einem gekündigten Bauvertrag. In einer öffentlichen Ausschreibung erhielt der Auftragnehmer den Zuschlag nach VOB/B. Der Auftragnehmer übernahm, obwohl er noch über keinen rechtswirksamen Auftrag verfügte, die Leistungen zum Traggerüst und plante laut Angebot eine Betonierung mit einer Schalung einer Fläche von 500 m2. Entsprechend führte er die Arbeiten aus. Die Kosten dafür überstiegen die Planungen, wurden aber vom Auftragnehmer in Rechnung gestellt, woraufhin der Bauherr diese Rechnung kürzte und alle Zahlungen blockierte. Die Leistung wurde auch vom Auftraggeber resp. Bauherrn selbst für erforderlich gehalten, er unterließ jedoch eine Anordnung zu ihrer Ausführung, um so vermeintlich einer Nachtragsvergütung zu entgehen. Das Gericht entschied daher, dass die Leistung trotzdem bezahlt werden muss.

Bei Mängelbeseitigung Frist setzen

Treten am Bau Mängel auf (was ja leider Alltag ist), so sollten zu deren Beseitigung Fristen gesetzt werden. Zumindest sollte bei umfangreichen, zeitlich schwer abzuschätzenden Mängelbeseitigungen eine Frist für den Nachbesserungsbeginn festgelegt werden. Zu diesem Schluss kam das OLG Zweibrücken (8 U 57/16 vom 7. Mai 2019).

In diesem Fall ging es um Kanalbauarbeiten im Jahr 2004, bei denen nach der Gewährleistungsphase Mängel erkannt wurden. Deren Beseitigung wurde auf gut 80.000 Euro geschätzt und sollte vom Auftragnehmer als Gewährleistungsverpflichtung an den Auftraggeber gezahlt werden. Das lehnte dieser ab und bekam vom Gericht Recht. Gleichzeitig wurde festgestellt, dass es für eine ordentliche Mängelbeseitigung bei einem solchen Umfang eben einer festen Fristsetzung bedarf.

Kein Direktanspruch bei Materialbeschädigung durch andere Firma

Auf dem Bau geht es mitunter hektisch, ruppig und nicht immer präzise zu. Da kann es schon vorkommen, dass Mitarbeiter die Materialien einer anderen Firma aus Versehen beschädigen. Doch wer kommt wie für den Schaden auf? Der Unternehmer, dessen Mitarbeiter dafür verantwortlich sind, sollte es nicht sein, so ein Urteil des Kammergerichts (KG) Berlin (21 U 1064/20 vom 8. Januar 2021).

Im vorliegenden Fall ging es um Fensterbänke, die während der Bauarbeiten an einem Objekt in Potsdam stark beschädigt wurden, wodurch ein Schaden von gut 12.000 Euro entstand. Das Unternehmen der beschuldigten Mitarbeiter bestritt dies. Das Kammergericht gab ihm Recht und wies auch noch auf einen anderen Umstand hin. Denn der Auftragnehmer ist eine juristische Person. Und diese würde, selbst wenn ihre Mitarbeiter das Material beschädigt hätten, nicht automatisch in eine sogenannte deliktischen Haftung aus § 823 Abs. 1 BGB kommen. Dazu hätten die Geschäftsführer etwa selbst den Schaden verursachen müssen.

Vorsicht bei der Preisgestaltung

Pauschalpreise sind am Bau Standard, können aber gerade für Auftragnehmer böse Überraschungen bereithalten. Und das nicht aufgrund steigender Materialkosten (wie derzeit beim Bauholz zu beobachten), die zur Not immer weitergegeben werden könnten. Stattdessen geht es um den Unterschied zwischen Einheits- und Festpreis, die ja beide auf ihre Art Pauschalpreise sind. Auf jeden Fall ergibt sich kein Einheitspreis, wenn man vorher einen Festpreis kalkuliert und angeboten hat, so das OLG Brandenburg (12 U 114/19 vom 18. Februar 2021).

Im vorliegenden Fall ging es um Dachdeckerarbeiten, die für eine fest definierte Fläche von 14.635 m2 mit einem Richtpreis zur gegenseitigen Orientierung von 20,95 Euro netto je m2 angeboten und beauftragt wurden. Der Passus „Abgerechnet wird nach Aufmaß der tatsächlich sanierten Dachflächen“ wurde durchgestrichen. Eine Festvergütung wurde mit 306.603,25 Euro netto angegeben. Tatsächlich wurden jedoch insgesamt 15.630 m2 gedeckt und durch den Auftragnehmer entsprechend mehr abgerechnet, nämlich knapp 21.000 Euro. Das wurde vom Auftraggeber abgelehnt. Daraufhin klagte der Auftragnehmer und bekam von der Vorinstanz, dem Landgericht Frankfurt an der Oder, recht, da es einen Detailpauschalvertrag sah, in dem der Begriff der Festvergütung sich nicht mit der Annahme der Vereinbarung eines Globalpauschalpreises decke. Daraufhin klagte der Auftraggeber und bekam nun vom OLG Brandenburg quasi höchstrichterlich und letztinstanzlich recht. Das OLG sähe keine Vereinbarung nach Einheitspreis, ein Festpreis sei im Vertragswerk erwähnt.

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Ein Beitrag der Redaktion von HaustechnikDialog. 

 

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TimoB schrieb: Zu der ursprünglichen Frage möchte ich meine Erfahrungen teilen: Ich habe auch diverse Heizkörper in unserem Altbau mit mehreren Artic coolern ausgestattet. Ich meine jeweils mit 10 cm Lücke zwischen...
Kischi schrieb: Zum HAK: Ja, Mängelbeseitigungsansprüche habe ich, da es noch lange bis zum Ablauf der Verjährung dauert. Es ist halt schon ziemlich blöd. Der Heizestrich und die Fliesen waren in dem Falle eine...
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