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EFH bauen um es zu vermieten?
Verfasser:
schallundrauch
Zeit: 02.07.2019 14:39:13
0
2799319
Moin!

Im Leben läuft ja vieles nicht so wie geplant...
Eigentlich wollte ich schon über vor 5 Jahren ein eigenes, kleines Häusschen für mich gebaut haben. Nun habe ich den "großen Klotz" meines Elternhauses am Bein (weitestgehend abbezahlt und inzwischen größtenteils renoviert/saniert) was sich da meine Frau noch ein weiteres Kind erwartet als sehr gut herausgestellt hat (weil jetzt genug Platz für beide Kids vorhanden ist)

Nichts desto trotz habe ich mein Baugrundstück noch, dort will ich auch später (spätestens in 20-30 Jahren wenn die Kids aus dem Haus sind) auch leben.

Mir missfällt allerdings der Gedanke daran das Grundstück 20 Jahre lang unbebaut liegen zu lassen, zumal es sogar schon erschlossen, umzäunt und eingemessen ist...

Nun ist meine Überlegung ob es nicht sinnvoll wäre bereits jetzt dort ein kleines, später für uns passendes EFH (max. 150m², mittlere Ausstattung, Baupreis vielleicht 250K€ incl. Aussenanlagen) drauf zu setzen und dieses zu vermieten.

Meine ersten Rechnungen zu dem Thema sehen gut aus.

Sprich ich könnte die Raten bei einer auf 30 Jahren festgeschriebenen Finanzierung auch dann wuppen wenn das Haus mal leer stehen sollte, bei Vermietung zu einer ortsüblichen Miete (habe den untersten Wert von 8,5€/m² KM angesetzt, derzeit wären auch locker 11€/m² drin) würde es sich selbst mit relativ hohen Rückstellungen für Reparaturen selber tragen und wäre nach 25-30 Jahren abbezahlt (Je nach genauem Zins- und Tilgungssatz und natürlich auch davon abhängig in welcher Höhe die Rückstellungen tatsächlich benötigt werden).

Dass dann wenn wir selber dort einziehen wollen noch mal einige Arbeiten und etwa 100.000€ Kosten für eine Sanierung fällig wären ist klar, aber ich würde dennoch wesentlichst besser dastehen als wenn ich das Grundstück über die Jahre leer stehen lassen würde.

Was mich jetzt interessieren würde:
Gibt es gute Seiten auf denen man sich über dieses Thema und die damit einhergehenden Fallstricke informieren kann?

Gruß Schall

Verfasser:
Turbotobi76
Zeit: 02.07.2019 15:54:38
0
2799340
Ich persönlich würde in deiner Situation eher verkaufen.

Vermieten ist ja auch mit Arbeit verbunden und einmal einen schlechten Mieter und du hast womöglich jahrelang Ärger am Hals.


Ob und wie und wo du in 20-30 Jahren wirklich wohnen willst kann .an heute auch noch nicht sagen. Und älter sind 150 qm eigentlich viel zu viel da wäre ein ebenerdiger Bungalow optimal.

Verkaufen ist derzeit ja auch gut möglich also weg mit dem Ballast ;)

Verfasser:
hanssanitaer
Zeit: 02.07.2019 16:01:07
0
2799341
Je nach Lage und Nachfrage keinesfalls verkaufen! Wo bekommt man denn heute in Ballungsräumen und Speckgürteln überhaupt noch ein Grundstück?

250k€ für ein altersgerechtes Wohngebäude halte ich aber für sehr knapp kalkuliert. Da muss schon ordentlich Eigenleistung einfließen.

Verfasser:
ThomasShmitt
Zeit: 02.07.2019 16:51:42
0
2799353
Kommt halt echt drauf an. Nehmen wir mal optimischerweise an du hast ordentliche Mieter und bekommst die Meite pünktlich (das ist gar nicht so sehr gesetzt und gerade beim Einfamilienhaus halte ich das auch für risikoreicher. Z.B. Scheidungskrieg der Mieter usw, tendenziell auch etwas schwieriger zu vermieten als Eigentumswohnung usw)

Nach 20-30 Jahren dürfte die Hausinstallation wohl einmal fällig sein, genauso wie Bäder etc. Das bedeutet du musst dort auch kernsanieren (wie du schon festgestellt hast). Ich finde aber eine Kernsanierung ist doch irgendwie immer ein Kompromiss, zwischen bestehendem Erhalten und neu gestalten wie man es eigentlich will.
Schau mal wie man vor 20-30 Jahren gebaut hat, insbesondere auch was Aufteilung und Materialen angeht und wie man heute baut. Da kann sich der Geschmack und die Bedürfnisse auch ändern (und dann bist du mit dem Bestandsbau eingeschränkt)

Noch drei Denkanstöße:
1) Könntest du es nicht evt an die umliegenden Nachbarn als Garten vermieten oder sowas?
2) Wenn du fair bist, solltest du deinem potenziellen Mietern eben sagen, dass es in 20-30 eine Eigenbedarfskündigung gibt und das auch so festhalten. Ist zar erstmal hinreichend unpräzise für deren Lebensplanung, aber wenn da dann wirklich jemand von 30ten bis zum 60ten Lebensjahr in dem Haus gelebt hat und sich dann was neues suchen muss... dürfte spannend vor Gericht werden.
Und wenn der Mieter jetzt schon 40-50 ist...na halleluja.
3) in 20-30 Jahren ändert sich evt. auch das Umfeld des Baugrundstücks, da könnte eine Neubewertung des "da will ich auch Leben" angebracht sein.

Verfasser:
Onkel2012
Zeit: 02.07.2019 18:10:26
0
2799372
Ich würde das Grundstück als Gartenfläche nutzen und ein paar Obstbäume pflanzen.
Im Moment sind die Preise zum Bauen eh im Eimer und in 20-30 Jahren wenn du selbst einziehen möchtest, kannst du wieder sanieren.

Verfasser:
winni 2
Zeit: 02.07.2019 18:14:55
0
2799375
Ich würde sagen, bei normalen Vermögensverhältnissen ist eine
Investition von 250000 in eine Anlage, mit einem Zahler, ein zu
hohes Klumpenrisiko.
Und wenn da was schief läuft, hast Du die auch noch direkt neben
Dir wohnen...

Grüsse

winni

Verfasser:
Poeggsken
Zeit: 02.07.2019 19:24:12
0
2799383
Ich würde es an deiner stelle machen.

+das Haus bezahlt sich "von selbst" ab
+gute Altersvorsorge
+du sparst Steuern
+es wird derzeit mehr und mehr über das verpflichtende schliessen von Baulücken gesprochen

-Aufwand für Bau und Vermietung
-Mietausfallrisiko --> da sagst du dass du es tragen könntest

Jetzt hast du nur totes Kapital dort liegen, abwarten ist mMn die schlechteste Option. Entweder bauen oder vermieten.

Gruß
Philipp

Verfasser:
schallundrauch
Zeit: 02.07.2019 20:44:47
0
2799395
Die Frage ist halt, was macht mehr Sinn:
Knappe 150m² Efh oder doch eher 170m² dafür mit Einliegerwohnung im DG (wenn eines der Kinder in der Nähe bleibt...)

Natürlich ist so etwas immer ein Kompromiss.

Ich glaube ich fange mal an mir Grundrisse zu überlegen, vielleicht finde ich ja die "Eierlegende Wollmilchsau" für uns xD...

Verfasser:
gnika7
Zeit: 02.07.2019 21:32:53
0
2799408
Zitat von schallundrauch Beitrag anzeigen
Die Frage ist halt, was macht mehr Sinn:
Knappe 150m² Efh oder doch eher 170m² dafür mit Einliegerwohnung im DG (wenn eines der Kinder in der Nähe bleibt...)[...]

Es gibt Grundrisse für Zweifamilienhäuser, die bei Bedarf zu einem EFH zusammengefasst werden können. Im Falle der Vermietung für die nächsten 15+X Jahre ist dies i.A. rentabler als EFH+Einliegerwohnung oder nur EFH. Reduziert zudem etwas das Klumpenrisiko

Jedenfalls interessantes Projekt und ist nicht so leicht zu entscheiden, welche Option die sinnvollste ist...

Grüße Nika

Verfasser:
Günter Thäsler
Zeit: 02.07.2019 21:50:00
1
2799413
Das Problem ist, ob und wenn ja, man welche Erfahrungen mit Mietern gemacht hat.

Gruß

Verfasser:
Peter_Kle
Zeit: 02.07.2019 23:14:36
0
2799435
So ist es... das Risiko ist da aber ich kenne viele die Vermieten...

Man muss halt beim bauen sich Zeit lassen und fuchsig sein.. dann paßt das...

Wer sich "sein" Haus gleich hinstellt ( Also nicht nur den Grundriß sondenr gleich die Endausführung ) der macht Miese... wer aber fuchsig günstig einen passenden Standard verbaut und sich eben im Klaren ist nach 20 Jahren wieder zu sanieren....

Wie gesagt ich kenn viele... auch "kleine Leute" mit EFH die eben in sowas investiert haben....

Ist aber eben nicht so cool wie der Containeranleihenmarkt oder oder

Verfasser:
lukashen
Zeit: 03.07.2019 10:30:45
0
2799510
Bedenke, dass das Gebäude über 50 Jahre mit je 2% abgeschrieben wird. Die Kreditkosten kann man ebenfalls steuerlich ansetzen.
Für solchen Finanzierungsfälle gibt es endfällige Darlehen, die mit einem Tilgungsersatz (z.B. neuer oder bestehender Bausparvertrag oder Kapitallebensversicherung) zusätzlich gesichert werden. Vermietete Gebäude werden meist 100% fremdfinanziert.

Beispielrechnung:
250000 Gebäudewert => 5000€ Abschreibung jährlich
250000 Kredit zu 3% => 7500€ Kreditkosten jährlich

d.h.: die ersten 12500€ Mieteinnahmen der jährlichen Kaltmiete sind praktisch steuerfrei

Nach 10 Jahren kannst Du das Haus mit Grundstück auch verkaufen und bleibst bei Veräußerungsgewinnen steuerfrei ("Spekulationssteuer").

Informiere Dich beim Steuerberater oder lies zumindest Ratgeber zur Immobilienfinanzierung der Stiftung Warentest.

Vermieten kann man auch an Familienangehörige, entsprechendes Vertrauen vorausgesetzt.
Hängt schlussendlich alles von den Vermögensverhältnissen ab.
Und lass dir mit der Entscheidung viel Zeit.

Gruß

Verfasser:
PapaPaul
Zeit: 03.07.2019 12:11:49
0
2799543
Zitat von gnika7 Beitrag anzeigen

Es gibt Grundrisse für Zweifamilienhäuser, die bei Bedarf zu einem EFH zusammengefasst werden können.


Könntest du bitte ein Beispiel zeigen! Finde ich sehr interessant. Danke!

Ich würde nur noch so bauen, jedoch umgedreht. Erst EFH für Platz für die Kiddies, wenn die raus sind > Zweifamilienhaus > eins vermieten, das Andere Alterwohnsitz...

Verfasser:
gnika7
Zeit: 03.07.2019 12:30:40
0
2799548
Hi,

habe jetzt nix parar explizit. Habe vor einiger Zeit ähnliches "Problem" gehabt. Einfach nach Zweifamilienhaus googeln... Das Internet ist voll von möglichen Grundrissen.
Z.B. den Ansatz unter
https://www.massivhaus.de/bauunternehmen/hebelhaus/haeuser/bungalow-4421/
finde ich nicht verkehrt. Ist zwar ein Bungalow, aber die Idee sollte klar werden.

Ich habe ähnlichen Ansatz, ein EFH, das man zu einem ZWH umfunktionieren kann. Allerdings würde ich in dem ZWH nur dann bleiben, wenn eins der Kinder die zweite Wohnung übernimmt. Ansonsten komplett vemieten/verkaufen. Mein größtest Problem dabei war jedoch der Bebauungsplan. Da konnte man nicht einfach den passenden Grundriss nehmen. Im Wesentlichen haben wir jetzt in jeweils einem Geschoss eine Wohneinheit.

Grüße Nika

Verfasser:
Reggae
Zeit: 03.07.2019 13:44:10
0
2799573
Ich werf mal einen Blick in die Glaskugel und behaupte
das in 2 spätestens 4 Jahren die Grundsteuer geändert wird.

Dann bezahlst du nicht was Du hast, sondern was möglich ist
Auf deinem Gelände.

Gruß Arne

Verfasser:
OldBo
Zeit: 03.07.2019 15:34:48
0
2799592
Es gibt viele Möglichkeiten. Zur Zeit sind die Minihäuser im Trend.

Verfasser:
Litchking
Zeit: 03.07.2019 16:30:14
0
2799602
Ich würde das getrennt von einander betrachten. Also jetzt die Möglichkeiten auf dem Grundstück optimal für die bestmögliche Investition ausnutzen und möglichst viel Geld damit verdienen. Also möglichst viele, moglichst profitabel zu vermietende Wohnungen bauen.

Wenn ihr dann alt werdet, schaut ihr einfach was ihr dann macht. Denn wer weiß was dann kommt und was ihr für Vorstellungen habt? Und wer will schon ein (hoffentlich) sehr gutes passives Einkommen aufgeben?

Verfasser:
pinot
Zeit: 03.07.2019 16:51:13
0
2799606
Zitat von Turbotobi76 Beitrag anzeigen
Ich persönlich würde in deiner Situation eher verkaufen.

Vermieten ist ja auch mit Arbeit verbunden und einmal einen schlechten Mieter und du hast womöglich jahrelang Ärger am Hals.


Ob und wie und wo du in 20-30 Jahren wirklich wohnen willst kann .an heute auch[...]



Verkaufen?
Dann bekommst Du dieses mit knapp 3% inflationsbehaftete Zeug, für das es keine Zinsen gibt.

Verfasser:
SirSydom
Zeit: 04.07.2019 09:41:32
0
2799749
Zitat von PapaPaul Beitrag anzeigen
Zitat von gnika7 Beitrag anzeigen
[...]


Könntest du bitte ein Beispiel zeigen! Finde ich sehr interessant. Danke!

Ich würde nur noch so bauen, jedoch umgedreht. Erst EFH für Platz für die Kiddies, wenn die raus sind > Zweifamilienhaus > eins vermieten, das Andere Alterwohnsitz...


Für was brauch ich ein Haus, wenn ich dann wie im Wohnsilo doch Wand an Wand mit irgendwelchen Leuten wohne.. ne für mich wäre das nix.
Daher haben wir auch unsere 220m² zwar so aufgeteilt, dass man im Alter problemlos und ohne Einschränkung im EG leben kann, aber das OG wäre nicht vermietbar oder separat bewohnbar. Das hätte zuviele Kompromisse bedeutet...

Verfasser:
gnika7
Zeit: 04.07.2019 10:00:13
0
2799751
Zitat von SirSydom Beitrag anzeigen
Daher haben wir auch unsere 220m² zwar so aufgeteilt, dass man im Alter problemlos und ohne Einschränkung im EG leben kann, aber das OG wäre nicht vermietbar oder separat bewohnbar. Das hätte zuviele Kompromisse bedeutet... [...]

Ich muss eingestehen, dass im nachhinein betrachtet, wir das auch besser so machen hätten sollen. Naja, man lernt nicht aus. Beim nächsten mal ....

Verfasser:
schallundrauch
Zeit: 04.07.2019 10:06:29
0
2799753
Das mit dem pseudo 2fh habe ich bereits bei unserem jetzigen Haus. Oben (3 Zimmer) habe ich jahrelang gewohnt, unten (4,5 Zimmer) war bis 2013 die Wohnung meiner Mutter...

Wenn ich sowas noch mal bauen sollte dann würde ich versuchen eher in Richtung "asymmetrisches Doppelhaus" zu gehen. Sprich evtl. Einlieger als ebenerdige Maisonnette. Hauptwohnung mit elternschlafzimmer und richtigen Bad im EG und unter dem Dach dann zwei kleinere Schlafzimmer mit eigenem Bad.

Ich erinnere mich da an einen Grundriss den ich mal gesehen hatte der in die Richtung ging. Allerdings hätte der von der Ausrichtung her nicht auf mein Grundstück gepasst...

Verfasser:
psy.35i
Zeit: 04.07.2019 10:07:05
1
2799755
wenn dann die Enkelkinder (von weiter weg) kommen, ist man froh noch etwas Platz zu haben

Verfasser:
driver55
Zeit: 14.07.2019 12:44:54
0
2803537
Zitat von Litchking Beitrag anzeigen
Ich würde das getrennt von einander betrachten. Also jetzt die Möglichkeiten auf dem Grundstück optimal für die bestmögliche Investition ausnutzen und möglichst viel Geld damit verdienen. Also möglichst viele, moglichst profitabel zu vermietende Wohnungen bauen.

Wenn ihr dann alt[...]


Geld verdienen?
Bitte mal vorrechnen.

Verfasser:
loli
Zeit: 14.07.2019 13:08:25
1
2803548
Zitat von driver55 Beitrag anzeigen
Zitat von Litchking Beitrag anzeigen
[...]


Geld verdienen?
Bitte mal vorrechnen.

Also bei uns in der Stadt kriegst du ALLES vermietet!
Da ist nur die Lage, was zählt.
z.B.: ca.25-30m² - >750€ (warm)
Normale Wohnungen deutlich drüber!

Das Vermieten geht solange gut, bis du auf Mietnomaden triffst - dann wirst du allein gelassen, denn dann bist du der böse Immobilienhai und die Gerichte haben keine Zeit für dich...

Erstmal sollte man die Regelung zur Privatinsolvenz kippen, dann sollte man das Recht auf sein Eigentum sofort durchsetzen können (nach dem Motto - Miete nicht gezahlt, Kaution aufgebraucht -sofort raus!), dann könnte das private Vermieten planbar werden.
Dann wird sich auch der Markt normalisieren können.

Hier druckt sich der Staat massiv vor der eigenen Verpflichtung!

Gruß

Verfasser:
driver55
Zeit: 14.07.2019 13:35:13
0
2803556
Zitat von loli Beitrag anzeigen
Zitat von driver55 Beitrag anzeigen
[...]

Also bei uns in der Stadt kriegst du ALLES vermietet!
Da ist nur die Lage, was zählt.
z.B.: ca.25-30m² - >750€ (warm)
Normale Wohnungen deutlich drüber!

Das Vermieten geht solange gut, bis du auf Mietnomaden triffst - dann wirst du allein gelassen, denn dann[...]


Darum geht es doch gar nicht. Wohnungen vermietet zu bekommen heisst nicht gleichzeitig Geld verdienen.

Hier müssen erst einmal Wohnungen gebaut / finanziert werden, vermutlich 2-3 Mio. EUR investiert werden...
Diese Rechnung möchte ich sehen, bis ins Detail, dann sehen wir, wer daran verdient!

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Sockenralf schrieb: Hallo, das passiert, weil die Therme gar nicht weiß, wie warm es in den Räumen wirklich ist, sie DENKT sich das nur Hast du dich schonmal mit deiner Anlage und deiner Regelung beschäftigt Wie...
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