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Schönheitsreparatur vom Mieter gewünscht > wie umlegen?
Verfasser:
OesiHuber
Zeit: 02.04.2019 06:51:00
0
2769866
@JoachimS77:

Eigentlich sollte es eine Selbstverständlichkeit sein, dass man als Vermieter ein Mietobjekt in einem Zustand hält, der zumindest dem üblichen Standard entspricht.

Nachdem ich noch gestern einen Bericht über die Berliner Firma Venovia und deren 'kreative' Nebenkostengestaltung gelesen habe, wundert mich mittlerweile nichts mehr.

Abzocke allerorten.

Verfasser:
Martin24
Zeit: 02.04.2019 08:56:42
5
2769889
Zitat von OesiHuber Beitrag anzeigen
@JoachimS77:
Eigentlich sollte es eine Selbstverständlichkeit sein, dass man als Vermieter ein Mietobjekt in einem Zustand hält, der zumindest dem üblichen Standard entspricht.


Was ist der "übliche Standard".
Meine Schwester vermietet mehrere Wohnungen in einer nicht so guten Wohngegend. In einem "nicht so guten" Haus. Als ich die Wohnungen gesehen habe, fragte ich mich, wer solche Wohnungen mieten soll (uralte Türen und Rahmen, unebene Wände, Elektrominimalinstallation, angerostete Heizungen, alte Bäder, teilweise mit PVC-Boden, eben seit über 30 Jahren wenig gemacht).
Nach und nach wurde mir aber klar, dass in der Gegend keinerlei Bedarf an hochwertigem Wohnraum besteht, sondern ein sehr großer Bedarf an preisgünstigem Wohnraum.Hätte sie die Wohnungen komplett saniert, hätte sie die nicht für dann angemessene Mieten vermieten können. Nachdem nur das Nötigste gemacht worden war, waren die Wohnungen nach kürzester Zeit vermietet.

Grüße
Martin

Verfasser:
Peter_Kle
Zeit: 02.04.2019 09:33:39
3
2769895
Wobei andersherum

Renoviert deine Schwester die Wohnungen Ware sie ggf wieder ein Beispiel

"Sehen sie... Da kommen diese Vermieter in unsere Siedlung.... Renovieren den Kram schick fur irgendwelche Juppis.... Ziehen die Preise hoch und zerstören damit das Viertel"

Wie man es macht....macht man es verkehrt

Verfasser:
hanssanitaer
Zeit: 02.04.2019 09:45:52
2
2769899
Zitat von OesiHuber Beitrag anzeigen
Eigentlich sollte es eine Selbstverständlichkeit sein, dass man als Vermieter ein Mietobjekt in einem Zustand hält, der zumindest dem üblichen Standard entspricht.


Der "übliche Standard" wird durch die Mietspiegel für gewöhnlich in Baujahren kategorisiert. Erhebliche Modernisierungsmaßnahmen führen zu einer Neueinstufung in ein jüngeres Baujahr, eben weil der umgesetzte Standard einer anderen Bauzeit entspricht.

Ein Gebäude aus den 1970er Jahren, das funktional, ggf. durchrepariert und gepflegt ist kann eben für 5€/m² +/- angeboten werden.

Man kann auch zunächst Innenräume sanieren, einen höheren Wohnstandard erreichen, die Bude im Mietspiegel entsprechend höher einstufen und danach noch die Fassade und das Dach energetisch modernisieren und so nochmal 8% der Sanierungskosten aufschlagen. Zack, fertig: "Luxussanierung".

Der Erfolg davon: Eine alleinstehende Oma kann mit ihrer 1000€ Rente halt nicht mehr in der 3,5-Zimmer 90qm Familienwohnung von 1970 leben. Dann maulen wieder alle, sprechen von Gentrifizierung und unbezahlbarem Wohnraum.


Zitat von OesiHuber Beitrag anzeigen

Nachdem ich noch gestern einen Bericht über die Berliner Firma Venovia und deren 'kreative' Nebenkostengestaltung gelesen habe, wundert mich mittlerweile nichts mehr.


Vonovia ist ein riesiger Konzern. Allein aufgrund der Größe bieten sie eine riesige Angriffsfläche für Medien, Sozialschmarozer und eben auch Betrügereien.
Die Mieterstruktur ist problematisch, alles was beim privaten Vermieter keine Chance hat landet bei den großen Vermietungsgesellschaften, die zur Gleichbehandlung verpflichtet sind. So entstehen schnell soziale Brennpunkte.
Die Medien stürzen sich liebend gern auf solche Probleme, denn Vonovia bietet Angriffsfläche. Warum berichtet niemand über private und kleine Wohnungsvermieter? Weil dort alles taco ist?
Last but not least ist das nicht die Caritas! Vermietung ist Kapitalanlage.

Verfasser:
OesiHuber
Zeit: 02.04.2019 10:45:13
0
2769924
Die aktuelle Wohnungsnot und der Verdrängungswettbewerd auf dem Wohnungsmarkt machen solche Abzockereien überhaupt erst möglich.

Und in den meisten Fällen ist die Argumentation, die Sanierung oder Modernisierung eines Mietobjektes würde die Wirtschaftlichkeit infrage stellen, nicht stichhaltig. Da geht es häufig schlicht und ergreifend um die Höhe der Rendite, die man mit allen möglichen Tricks optimieren möchte.

Und wenn dann auch noch mit einem 'zinslosen Darlehen des Mieters' gerechnet wird, um das Eigentum des Vermieters aufzubessern, dann ist wohl alles gesagt. Vermieter wohnt in bester Ausstattung, Mieter zahlt für eine Modernisierung selbst oder bleibt halt in seinem 45 Jahre alten Gemäuer sitzen, bis alles auseinander fällt.

Wie gehabt, Wasser predigen und Wein trinken.

Verfasser:
FSnyder
Zeit: 02.04.2019 11:49:10
0
2769943
Zitat von hanssanitaer Beitrag anzeigen

Vonovia ist ein riesiger Konzern. Allein aufgrund der Größe bieten sie eine riesige Angriffsfläche für Medien, Sozialschmarozer und eben auch Betrügereien.


Ja, aber VONOVIA ist eben auch ein Konzern, der mehrere MILLIARDEN Euro GEWINN im Jahr verzeichnet und bei dem ein Vorstandsmitglied 8,4 MILLIONEN Euro Jahresgehalt bezieht!
Mein Mitleid hält sich also in Grenzen......

Grüße
Snyder

Verfasser:
Phil a.H.
Zeit: 02.04.2019 12:35:33
1
2769960
Das kommt eben immer auf die Gegend an.
Wir haben mehrere Jahre in verschiedenen (Zweit-)Wohnungen gewohnt. Da war eine dabei, der trauere ich fast schon nach. Fairer Preis für eine schöne Wohnung mit viel Platz und akzeptabler Ausstattung.
Aber eine war auch dabei, das war der letzte Sch... Total runtergekommen, man wusste schon irgendwann auswendig, wann die Nachbarn aufs Klo gehen... Bad widerlich, die Fliesen kamen von selbst runter, es kam rostiges Wasser raus... Heizungen waren kalt und machten nur Lärm, draußen stand immer Müll herum, ...

...aaaaaaber: Wenige Häuser bzw. eine Straßenbahnhalte weiter, in einem hübsch gestrichenen Haus ähnlichen Alters,, hat (nicht hätte) so eine Wohnung fast das Doppelte gekostet.
Nachdem wir da recht bald wieder raus sind, war die Wohnung sofort wieder bezogen. Und die sind glücklich damit.
Es ist aus meiner Sicht also unbedingt gegeben, bezahlbaren Wohnraum zu halten - und der ist dann eben nicht "state of the art" - das interessiert nämlich nicht jeden.

Hier ist es ja ein Sonderfall, die Mieter wollen es, und wollen sich daran beteiligen. Da würde ich dem Vermieter echt keine "Luxussanierung auf Kosten der Mieter" vorwerfen. Im Gegenteil, es ist doch super, wenn aufeinander eingegangen wird.

Gruß
Phil

Verfasser:
carmensita
Zeit: 02.04.2019 16:58:02
0
2770022
Hier mal zur Abwechslung einige Gruende, warum eine Renovierung des Badezimmers aus dem Jahr 1974 nicht sinnvoll ist, wenn alles funktioniert wie es soll.

1. Erst seit ca. 7 Jahren ist bekannt, dass Asbest auch in Putz (Heizkoerpernischen, Sockelbereiche), Fliesenklebern und sogar Estrich enthalten sein kann. Die Wahrscheinlichkeit, bei der Renovierung eines Bads von 1974 keinerlei asbesthaltige Materialien bearbeiten zu muessen, duerfte eher gering sein. Da das meistens unbeachtet bleibt, entsteht dann fuer viele Wochen/Monate waehrend und nach den Arbeiten eine hohe Asbestbelastung in der Wohnung, andererseits wuerde eine fachgerechte Entsorgung/Bearbeitung erhebliche Kosten verursachen.
2. Wie allgemein ueblich, ist die Lebensdauer der meisten heutigen Produkte nicht mehr so hoch wie in den 70er Jahren. Z.B. entwickeln auch hochwertige Kunststoffwannen viel leichter Risse als die damals ueblichen Stahlwannen, und die flexiblen Anschlussleitungen halten nicht so lange wie die damals ueblichen Kupferrohre.
Der Reparaturaufwand wird noch verstaerkt durch zweifelhafte Modeerscheinungen wie Spuelkaesten unter Putz ohne Wartungszugang.
Die Rohre aus den 70ern sind wahrscheinlich aus Kupfer oder Stahl. Diese Rohre halten je nach Wasserqualitaet auch noch laenger als so manche Kunststoffrohre bzw. -fittings aus den letzten 20 Jahren, wenn auch der Querschnitt durch Ablagerungen verkleinert sein duerfte. Zur Sicherheit sollte man aber trotzdem eine Wassersicherung nachruesten.
Unbewegte Elektrokabel aus dieser Zeit koennen oftmals noch einen sehr guten Isolationswiderstand aufweisen (kann nur mit Hochspannung, aber nicht mit dem Multimeter ermittelt werden, Messung bei hoher und niedriger Luftfeuchte), muessen also nicht unbedingt ausgetauscht werden. Aber ein 30mA RCD ist sehr sinnvoll, s.u.
3. Im Bad sollte man sich bei mehreren Bewohnern gerade nicht besonders wohlfuehlen, um die Aufenthaltszeit nicht unnoetigerweise zu verlaengern.
4. 70er Retro-Look ist teilweise wieder in Mode bzw. wird in Zukunft sicherlich an Akzeptanz gewinnen.
5. Optische Aenderungen im Bad sind sehr einfach z.B. durch laminierte Grossformatposter an den Waenden zu erreichen, die vollflaechig mit den Kacheln verklebt werden, um Lufteinschluesse und Schimmelgefahren zu verhindern. Der Kleber sollte auch wieder leicht zu entfernen sein.

--------------

Was aber auf jeden Fall nachgeruestet werden sollte - sofern nicht vorhanden -, ist ein 30mA Fehlerstromschutzschalter bzw. RCD fuer das Bad. Damals wurden - wenn ueberhaupt - haeufig 500mA RCDs eingesetzt.

Verfasser:
JoachimS77
Zeit: 05.04.2019 10:56:19
0
2770851
Zitat von driver55 Beitrag anzeigen
Zitat von JoachimS77 Beitrag anzeigen
[...]


Bitte?! Ich sprach von moderaten Mieterhöhungen. Da hat kein Mieter der Welt etwas dagegen.
Und was soll das mit zinslosem Darlehen zu tun haben? Der Mieter zieht aus und hat nichts mehr von "seiner" (Deiner) Investition.

Nur, weil du dich in einem 45 Jahre alten[...]


egal wie moderat die Mieterhöhungen bei Dir gewesen wären, Du sagst ja, dass Du damit die Kosten für die Sanierung schon drinnen hättest, was ja vermutlich auch stimmt. Worauf ich raus will: der Mieter hätte das Geld für die Sanierung also auch bei Dir zu 100% selbst bezahlt, was Du mir jetzt vorwirfst.
Noch dazu hätte er das Geld viel früher bezahlen müssen als er bei meiner Idee (mehr war es ja nicht) müsste. Das heißt, bei mir hätte er das Geld, das er bei Dir mehr an Miete hätte zahlen müssen, anlegen und dafür Zinsen kassieren können, daher der Vergleich mit dem zinslosen Darlehen, der nicht so falsch ist.
Soll ich Dir jetzt eine Frechheit vorwerfen, weil ich meinen Mietern so lange Mieterhöhungen erspart habe, die Du ihnen liebend gern gegeben hättest?

Die Eltern fühlen sich sehr wohl wohl, die wollen kein neues Bad (wie ich oben geschrieben habe), nur die Töchter hatten so eine Idee.

Fenster von 1833 äää ~2006 und Heizung von 2018.

Verfasser:
JoachimS77
Zeit: 05.04.2019 18:35:17
0
2770971
Zitat von OesiHuber Beitrag anzeigen
@JoachimS77:

Eigentlich sollte es eine Selbstverständlichkeit sein, dass man als Vermieter ein Mietobjekt in einem Zustand hält, der zumindest dem üblichen Standard entspricht.

Nachdem ich noch gestern einen Bericht über die Berliner Firma Venovia und deren 'kreative'[...]


Vonovia heißen die, damit möchtest Du mich vergleichen?

Natürlich kann jeder seine Wohnungen immer top aktuell halten und die Miete entsprechend anpassen, gar keine Frage. Dann würden meine Mieter nicht 4,5 bis 5,5 €/m² zahlen müssen, sondern eher mittlerweile so um die 7,0 bis 8,0€ je m², was hier üblich ist. Bei einer Wohnungsgröße zwischen 80 und 100m² macht das dann einen Unterschied von 200 bis 250€ je Monat für jeden Mieter macht. Das könnten von meinen Mietern vielleicht 3 der 7 zahlen. Der Rest müsste sich eine andere Bleibe suchen.

Abzocke sehe ich da nicht.

Verfasser:
JoachimS77
Zeit: 05.04.2019 19:05:49
0
2770976
Zitat von OesiHuber Beitrag anzeigen
Und wenn dann auch noch mit einem 'zinslosen Darlehen des Mieters' gerechnet wird, um das Eigentum des Vermieters aufzubessern, dann ist wohl alles gesagt. Vermieter wohnt in bester Ausstattung, Mieter zahlt für eine Modernisierung selbst oder bleibt halt in seinem 45 Jahre alten Gemäuer sitzen, bis alles auseinander fällt.


was redest Du?
Klischees und Pauschalurteile zu verbreiten,ohne irgendwas zu wissen...
Ich wohne zur Miete (wie ich Dir schon geschrieben habe), mein Bad ist ebenfalls aus der Zeit, die Küche war keine richtige Küche, sondern vom Vermieter zusammengeschustert. Muss ich deshalb meinen Vermieter anmachen, dass er endlich eine g'scheite Küche in die Bude einbaut? nein...
(ich habe meinem Vermieter vorgeschlagen, dass er eine neue Küche einbaut, an der wir 50% (~2.700€) zahlen. das wurde dann auch gemacht)

Nicht jeder kann oder will 7-8 oder oft bis 10€/m² Miete zahlen wie es in der Lage meines Mietshauses durchaus gängig ist. Ist das nicht verständlich?

Du erzähltest ja, dass Du Dich schon beim kleinsten Kommentar eines Interessenten geweigert hast, Deine Einliegerwohnung zu vermieten. So sehr liegen Dir wohnungssuchende Menschen also nicht am Herzen.
Hier wird leerstehender Wohnraum enteignet oder zwangsvermietet - bzw. wird alles versucht, was dahingehend möglich ist.

Verfasser:
pinot
Zeit: 05.04.2019 19:11:25
2
2770977
Lasse dich hier nicht provozieren, Du machst das goldrichtig.

Ich gehe noch einen Schritt weiter:

Ich lege nur fest, was mir wichtig ist (Handwerker, Qualität der Gegenstände, etc).
Die Mieter gehen Bäder angucken, auswählen (machen sie kostenlos und mit Freude).

Irgendwann wird der Schlachtplan verabschiedet und dann geht es ums liebe Geld.

Ich lasse den Mieter einen Vorschlag machen und musste noch nie einen ablehnen.
War immer fair.

Verfasser:
OesiHuber
Zeit: 06.04.2019 09:06:12
0
2771058
An meiner Meinung ändert das alles absolut nichts.

Es gilt das Prinzip 'Eigentum verpflichtet' auch gegenüber Mietern. Der Grundgedanke, ein Mieter müsse sich über die vom Gesetzgeber vorgesehene Miete (mit entsprechenden legitimen Umlagen) hinaus am Eigentum des Vermieters beteiligen, ist absurd. Von kleineren Eigen-/Nachbarschaftsleistungen mal abgesehen.

Welcher Vermieter, der seine Mieter wegen Sanierung/Modernisierung um Geld angehen muss, würde dem Mieter bei vorzeitigem Auszug seine finanzielle Beteiligung zurück erstatten? Wenn ich diesen Thread durchlese, dann bezweifle ich das.

Um hier mal im Rahmen dieses Threads zu bleiben und nicht in Richtung anderer User abzulenken. Was ich mit meinem Wohnraum anstelle, ist einzig meine Angelegenheit, solange nicht die Rechte Dritter berührt werden. Hier bei uns auf dem Land gibt es auch keine Wohnungsnot, die mir schlaflose Nächte bereiten müsste. Da kann ich es mir moralisch und finanziell leisten, meine eigene Einliegerwohnung für mich und meine Familie in Chill-, Spiel- und Kinoräume umzugestalten.

Um es kurz zu machen. Wer als Vermieter keine Rücklagen bildet, der kalkuliert auf Kante und verbraucht alles zum Leben. Das ist die eigentliche Krux.

Verfasser:
hanssanitaer
Zeit: 06.04.2019 09:17:14
1
2771059
Du unterstellst also, dass der TE keine Rücklagen gebildet hat und deshalb seine Mieter eine gewünschte Schönheitskur des funktionstüchtigen Bades zahlen sollen?

Vermieten ist Kapitalanlage! Da sind oft Hunderttausende Euros in Immobilien gebunden, der MietZINS kompensiert dafür.

Wenn jeder Vermieter alle 25 Jahre alles erneuern würde, bleibt nach Abzug aller Kosten gerade im EFH Bereich mit hohen Fixkosten ein Minus in der Bilanz zurück.

Verfasser:
OesiHuber
Zeit: 06.04.2019 09:27:35
0
2771064
Der Gedanke, dass der TE aus Geldnot heraus handelt, ist naheliegend.

Wenn an einem Mietobjekt 45 Jahre (nicht 25) lang keine Arbeiten mehr durchgeführt wurden, dann ist das in meinen Augen modernes Raubrittertum und hat mit seriöser Kapitalanlage nichts mehr zu tun.

Ihr könnte euch hier gerne noch gegenseitig beweihräuchern. In der letzten Heute-Show war das Thema Vonovia sehr gut dargestellt. Es trifft den Kern der Zeit.

Verfasser:
JoachimS77
Zeit: 06.04.2019 09:46:31
6
2771069
Ich scheiss mir in die Hose bei dem Stuss den Du verzapfst.
Du solltest schon lesen, was ich schreibe. Es wurden lediglich die Bäder nicht schönheitssaniert, da sie noch komplett funktionieren.

z.B.
Heizung 2018
Außendämmung ~2003
alle Fenster ~2006
...


Dass hier einige Familien keine bezahlbare Wohnung mehr hätten, die (bis auf die pubertären Töchter (sicher auch eher eine spontane Phase)) mit der Wohnung sehr zufrieden sind, dringt bei Dir nicht durch. Sie haben einfach das Geld nicht. Die müssen teilweise Nebenkostennachzahlung in 80€-Raten zahlen, wenn es mal welche gibt.

Da herrscht einfach ein anderes Verständnis - und dann über Vonovia schimpfen, die anscheinend den Mietern das Geld aus der Tasche ziehen...

Ich finde es eher fraglich und auch eher Raubrittertum, wenn man immer alles modernisiert, nur weil es möglich ist und dann fleißig, fleißig die Miete erhöht und dem Mieter ordentlich Miete aus der Tasche zieht.

Ist natürlich sehr generös, wenn man in 20 Jahren 15.000€ mehr Mieteinnahmen hat, um dem Mieter nach 20 Jahren ganz spendabel ein Bad für 12.000€ von seinem äääää natürlich Deinem Geld zu installieren. Denn die 12.000€ kommen natürlich vom Himmel und wurden nicht vom Mieter über Jahre bezahlt.

Ich habe genug sinnvolle und hilfreiche Antworten und PN bekommen. So scheinen es doch recht viele Vermieter ähnlich wie von mir gefragt zu machen, die mit Ihren Mietern ein gutes Verhältnis pflegen. Daher bin ich hier raus.

Verfasser:
kreitmayr
Zeit: 06.04.2019 19:11:43
2
2771164
Zitat von OesiHuber Beitrag anzeigen
An meiner Meinung ändert das alles absolut nichts.


Das Interent bietet jedem die Gelegenheit sich vor einem Millionpublikum zu blamieren.

Nutze sie.

MfG
uwe

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