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Finanzierung Grundstück oder gleich Grundstück und Neubauprojekt
Verfasser:
PatrickK
Zeit: 05.06.2016 23:52:06
0
2381628
Hallo zusammen,

ich und meine Partnerin planen zu bauen. Dazu benötigen wir erstmal ein Grundstück, was schon schwer genug ist aber hier jetzt nicht das Thema.

Bisher war mein Gedankengang folgender:

1. Grundstück finden
2. Grundstück finanzieren
3. im Anschluss (kann auch ein halbes Jahr oder Jahr später sein) zum Architekten gehen
4. Angebote einfordern
5. Finanzierung für das Haus abschließen

Jetzt habe ich mich im Detail damit beschäftigt und stoße auf folgende Probleme bei o.g. Ablauf:
Erstrangige Grundschuld im Grundbuch wird die Bank eintragen, welche das Grundstück finanziert.
Somit kommt eigentlich nur diese Bank für die spätere Hausbaufinanzierung in Frage und hat mich richtig "an den Eiern".

Was kann ich denn dagegen machen? Meiner Meinung nach recht wenig denn ich stehe vor dem bekannten "Huhn und Ei"-Problem. Solange das Grundstück nicht gekauft, keine Architektenleistung und kein Angebot, somit auch kein Angebot für eine GEsamtfinanzierung möglich?!

Mache ich mir jetzt momentan nur zuviel Gedanken oder wie habt ihr das gelöst?

Verfasser:
lowenergy
Zeit: 06.06.2016 06:47:04
0
2381640
Ein möglicher Ansatz wäre Eigenkapital ... hat damals bei uns so auch gefunzt ... einfach das GS mit den schon vorhandenen eigenen finanziellen Mitteln erwerben!!! .>)

Verfasser:
OliverSo
Zeit: 06.06.2016 07:16:18
0
2381646
Das klingt nach 110%-Finanzierung. Kriegst du die überhaupt? Und wie du schon bemerkt hast, ist dabei der getrennte Kauf von Grundstück und Haus doppelt schwierig.

Also:

Fertiges Haus mit Grundstück vom Bauträger - dann hat halt nicht die Bank, sondern der Bauträger dich an den Eiern.

Gebrauchtes Haus kaufen - Preisgefüge ist bekannt, hat allerdings auch auf die Neubauten abgefärbt.

Oder, wie schon gesagt wurde, erst kaufen, wenns für die notwendigen Anzahlungen (= Grundstück) reicht.

Oliver

Verfasser:
Broll
Zeit: 06.06.2016 08:20:10
0
2381651
Wenn das Grundstück über ein Darlehen ohne oder mit kurzer Zinsbindung gekauft wird, könnte man - wenn das Haus finanziert werden muss - das erste Darlehen auch mit dem zweiten ablösen und hätte nicht die Schwierigkeit, dass die eventuell zweite Bank nicht in den ersten Rang der Grundschuld kommen kann (bzw. nur mit Zustimmung der ersten Bank).

Grundsätzlich gilt aber, dass man mit etwas Eigenkapital besser fährt. Ob man z.B. in München mit 20% der Gesamtsumme ein ordentliches Grundstück erwerben kann, ist aber zweifelhaft. Und klar ist das Grundstück, die Lage wichtigster Faktor, das kann man nicht mehr ändern. Das Haus kann man immer noch mal ausbauen, erweitern, verbessern.

Und ein zweiter Grundsatz sollte nachdenklich machen: wenn die Bank größere Schwierigkeiten bei der Finanzierung macht, sollte man über seine tatsächlichen Möglichkeiten noch einmal nachdenken. Was, wenn in 10 Jahren die Zinsen nicht mehr so extrem günstig sind? Hohe Tilgung jetzt macht Sinn, dann könnte man später in der Anschlussfinanzierung mit einer Senkung der Tilgung einen höheren Zins ausgleichen.

Viel Erfolg!

Verfasser:
PatrickK
Zeit: 06.06.2016 09:26:08
0
2381669
Wer spricht denn von 110% Finanzierung?

20% Eigenkapital sind für das Grundstück und für das Haus später kein Problem. Allerdings bei dem hohen Grundstückspreis ist die komplette Finanzierung aus Eigenkapital nicht möglich. Hier wird Grundstück/Haus ca 50/50 aufgeilt sein von den Kosten her gesehen.
Folglich klappt Grundstück kaufen mit EK leider nicht, da 50% EK nicht vorhanden sind.

Verfasser:
RoBIM
Zeit: 06.06.2016 09:56:07
1
2381679
Zitat von PatrickK Beitrag anzeigen

1. Grundstück finden
2. Grundstück finanzieren
3. im Anschluss (kann auch ein halbes Jahr oder Jahr später sein) zum Architekten gehen
4. Angebote einfordern
5. Finanzierung für das Haus abschließen
...
Solange das Grundstück nicht gekauft, keine Architektenleistung und kein Angebot, somit auch kein Angebot für eine Gesamtfinanzierung möglich?!


Das kann und sollte anders gemacht werden.

1. Grundstück finden
2. Mit dem Architekten/Planer ansehen um die Möglichkeiten der Bebauung
zu erörtern (Baurecht etc.)
3. Einen ersten Vorentwurf erstellen lassen (Kosten fallen ja so oder so auch später an)
4. Kostenschätzung auf dieser Grundlage erstellen
5. Bei passenden Gesamtkosten das Grundstück erwerben (mit var. Zinsvereinbarung)
6. Bei Konkretisierung des Bauvorhabens mit der Bank sprechen oder falls kein gutes Angebot
Ablösung des Darlehens und neue Bank suchen

Ich halte es z.B. so, dass erste Beratungen kostenfrei sind (ansehen des Grundstücks und skizzenhafter Entwurf). Dann liegt es an mir und meinen entwerferischen und sonstigen Fähigkeiten, ob Interessenten zu Bauherrn werden ;-)

Gruss
Frank F.

Verfasser:
platsch
Zeit: 18.11.2016 23:12:21
0
2434773
Ich hab es so ähnlich gemacht...
Architekt ausgesucht und Kostenvoranschlag für das Haus machen lassen.
Das kann der in der Regel schon pi mal Daumen vor ab...
Dann das passende Grundstück gesucht...
Da hatte ich dann einen groben Kostenrahmen und konnte prüfen ob ich es mir leisten kann. ...

Dann termin beim Notar vereinbaren der was weiter weg ist, in der Zwischenzeit mit Banken und Architekt verhandeln, 2. Kosten Planung und Kredit Beschaffung. ...( kosten lt Architekt plus 15% plus Grundstück)

Alle Verträge abschließen und fertig. ..

Die 15% wirst du brauchen , weil immer noch was dazu kommt was man beim Bau kurzfristig geändert haben will... Fliesen diagonal anstatt gerade etc...

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